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Un revenu sécurisé et une opportunité solidaire
Le viager
A un moment de la vie parfois délicat, la vente en viager permet au vendeur de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l'essentiel de ceux-ci est constitué de retraites ou de pensions. Pour l'acheteur, il s'agit d'un contrat aléatoire, avec l'espoir de réaliser une « bonne affaire ». Cela représente des intérêts partagés en faisant un système d’acquisition solidaire et Trans générationnel.
La vente en viager est prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil et concerne essentiellement les vendeurs assez âgés qui veulent s'assurer un complément de revenus.
La vente en viager est prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil et concerne essentiellement les vendeurs assez âgés qui veulent s'assurer un complément de revenus.
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Pourquoi le viager ?
Qu'est-ce qu'une vente en viager ?
Vendre un bien en viager, c'est en transférer la propriété à un tiers qui devra, en compensation, verser une rente au vendeur jusqu'à son décès (viager sur une seule tête), ou jusqu'au décès de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).Validité de la vente. La vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le vendeur est extrêmement malade et mourant, la vente sera nulle (C. civ. art. 1975).
Modalités de paiement. Le viager doit être considéré comme une vente normale, à l'exception près que les modalités de paiement du prix sont particulières.
Comme toutes les ventes immobilières, la vente en viager nécessite l'intervention d'un notaire.
Pourquoi vendre en viager ?
Pour le vendeur ou crédirentier, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, les couples sans enfants, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laisseront tenter par cette forme de vente qui aura le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d'améliorer la qualité de la vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ».Pour l'acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne » avec, en prime, l'espoir d'une « bonne affaire ».
Le paiement du prix du viager
Contrairement à une vente classique, dans un viager, le versement du prix n'est pas instantané. Il est payé par une rente versée à vie au vendeur et éventuellement par un bouquet.En droit, on dit que l'acheteur est le « débirentier » - puisqu'il est débiteur de la rente - et que le vendeur est le « crédirentier", puisqu'il est le créditeur de la rente.
Le calcul de la rente
L'aléa. Le calcul de la rente est un peu compliqué. Dans le principe, on procède de sorte que, si le vendeur décède au terme de l'espérance moyenne de vie, l'acheteur ait payé intégralement le prix normal de son logement. Si le vendeur vit plus longtemps, l'acheteur paie plus que la valeur du logement et s'il décède avant le terme de son espérance de vie, l'acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien.Les critères. Pour calculer la rente, on applique donc des tables qui tiennent compte de l'âge du vendeur, mais aussi du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple). Les tables les plus communes sont celles de la Caisse Nationale de Prévoyance.
Bon à savoir : Le viager est conclu sur deux têtes lorsque c'est un couple qui vend le bien et que ce dernier n'appartient définitivement à l'acheteur qu'au décès du dernier des conjoints.
Le bouquet
Le bouquet est une somme d'argent que le vendeur peut demander immédiatement. Le bouquet n'est pas obligatoire et est librement fixé par les parties.Lorsqu'il y a bouquet, on déduit donc celui-ci du prix de vente et l'on ne convertit en rente que le solde du prix, défalqué du bouquet.
Viager libre ou occupé ?
Selon que le viager est libre ou occupé, la vente n'emporte pas les mêmes contraintes pour l'acheteur et le vendeur.Viager libre ou occupé : modalités
Lors d'une vente en viager, vous avez deux possibilités :
- soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas de viager libre ; Il pourra alors être occupé par l’acquéreur ou loué a un tiers pour amortir la rente.
- soit le vendeur se réserve un droit d'habitation et on parlera alors de viager occupé.
Le droit d'habitation peut être réservé jusqu'au décès du conjoint du vendeur.
Si le viager est occupé, il faudra prévoir dans le contrat de vente la répartition des charges. C'est en général le vendeur qui s'acquitte des charges locatives et de la taxe d'habitation. L'acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière.
Le vendeur qui bénéficie d'un droit d'habitation ne pourra pas donner le bien en location, sauf s'il s'est réservé l'usufruit du bien (ce qui est rare).
Ce choix a bien évidemment un impact sur le calcul de la rente.
Dans le cas d'un viager libre, c'est simple : on convertit tout le prix du bien en rente, puisque le débirentier en aura l'usage dès la signature de l'acte de vente.
Dans le cas du viager occupé, c'est plus compliqué. Il faut déduire du prix de vente le prix de l'occupation et la rente n'est assise que sur la différence.
Les ventes en viagers sont sécurisées par le biais d’une clause résolutoire et présente des intérêts partagés pour chacun.
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Une question ? Nous sommes à votre écoute
Nos conseillers vous accompagnent pour accéder à la propriété grâce à la vente en viager, en toute sécurité et selon vos possibilités de paiement.
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